아파트 분양권에 대한 이야기

1. 아파트 분양권에 대한 단상

 

  어릴적부터 부모님은 재테크에는 큰 관심을 안두셨고 자녀인 나에게도 재테크와 관련된 비법이나 방법 등을 알려주지 않았습니다. 아버지는 사업을 계속 하셨는데 가족들에게 투자상황을 자세히 알리지 않았지만 크면서 얼핏 알게 된 바로는 상가2곳에 투자하여 가지고 있음을 알게 되었습니다. 한 곳은 살고 있는 지역(광역시)의 신주거단지 개발 지역의 상가이었고 다른 한곳은 구도심에 위치했고 한때 유행했던 패션쇼핑몰 상가건물의 지하층였습니다. 첫 번째 상가는 지금까지 가지고 있었다면 수익률을 높이 올렸을 곳이었지만 2008년 금융위기가 왔을때 사업의 어려움을 겪어 매각한 것으로 알고 있습니다. 패션쇼핑몰 형태의 상가는 고전을 면치못하고 임대가 잘되지 않음을 다들 알고 계실겁니다. 한동안 세금만 잡아먹는 애물단지가 되었다가 몇년전에 운이 좋게도(아버지도 많은 노력을 하셨습니다.) 임대가 잘되어서 꾸준하게 임대수익을 얻고 있음 알게 되었습니다. 아버지께서는 이렇듯 그나마 상가투자는 몇 번하셨지만 성공을 얻지는 못하셨고 아파트 분양권 및 아파트 투자에는 관심이 없으셨습니다. 물론 어머니께서도 가사일에만 관심이 있으셨고 아파트 등 다른 투자에는 관심이 없으시고 알지도 못하셨습니다.

 

  이미 지나간 일이지만 1990년대 후반부터 2010년 사이에 아파트와 아파트 분양권에 관심을 가지고 적극적으로 투자하셨으면 손해보지 않는 투자가 되셨을 것인데 아쉬운 마음이 있습니다. 그런 상황이다보니 저는 어릴적부터 재테크와 관련된 정보를 얻을 방도가 없었습니다. 남들이 다 주택청약을 가입해놓고 자금을 불입할때도 왜 저렇게 하는지 알지 못하였을뿐만아니라 관심도 없었습니다. 집은 돈을 모아서 한번에 사는 것이라는 지금 보기에는 어리석은 생각을 가지고 있었지요. 또한 부채에 관한 인식도 매우 보수적이었습니다. 어릴적부터 어머니께 늘상 듣는 이야기는 절대 빚지면 안된다였습니다. 그 이유는 어릴적부터 아버지께서 사업을 하셨는데 그 과정에서 빚을 지고 사는 삶이 많았습니다. 그래서 어머니께서는 빚때문에 많은 고생을 하셨습니다. 그러다 보니 부채에 대해서 매우 보수적인 이야기를 성장과정에서 들었고 저도 어려운 가정형편을 겪은 경험으로 인해 부채에 대해 막연한 두려움을 가지고 있었지요. 물론 지금도 수준에 맞지 않는 과도한 부채에 대해서는 비판적인 생각을 가지고 있습니다만은 예전처럼 부채를 절대 지지않으려는 생각은 가지고 있지 않습니다.

 

  어찌됐든 남들 다하는 주택청약에 가입도 하지 않고 재테크에도 관심이 없었고 경제지식은 거의 잼병인 수준으로 20대를 살았습니다. 그나마 직장에서 번 돈은 적금에 가입해놓고 모을 정도의 수준은 되었지요. 다른 지식은 하나도 없이 적금이율이 좋은 곳에 적금을 넣어야 된다는 수준으로만 알고 있었습니다.  적금을 넣었을 때에 얻을 수 있는 이자수익에 세금을 떼는 것까지는 생각을 못했지만요. 언젠가는 성공적인 투자를 할 수 있을 거라는 꿈을 가지고 뒤늦게나마 관심을 가지고 공부를 하고 있습니다.

 

  앞서 재테크와 관련되어 이야기가 길어졌는데 여러 재테크 내용 중 아파트 분양권을 다루도록 하겠습니다. 아파트 분양권과 관련해서는 많은 곳에 정보를 찾을 수 있고 알고 계시니 주택청약이나 투기과열지구, 가점제, 추첨제 등에 대해서는 다루지 않겠습니다. 이번 포스팅에서는 아파트 분양권에 당첨되고 이를 팔 때 발생하는 양도소득세와 관련된 내용을 정리해보고자 합니다.

 

 

2. 아파트 분양권 양도소득세

 

1) 양도소득세: 모든 자산을 매매할때는 그에 대한 양도소득세를 국가에 내게 됩니다. 아파트, 주택과 같은 유형자산뿐만 아니라 아파트에 대한 권리인 분양권에도 양도차익에 대한 소득세를 매깁니다.

 

2) 아파트 분양권 프리미엄에 대한 양도소득세: 주택매매의 경우 처음 취득하고 추후 매매할때 오른 금액만큼의 양도차익에 양도소득세가 매겨짐니다. 물론 특정요건을 충족하면 비과세혜택을 받을 수 있습니다.(제 다른 포스팅 참조 http://simkong.tistory.com/37 ) 아파트 분양권은 분양권의 프리미엄이 양도차익이 됩니다. 그래서 해당 프리미엄에 대해 양도소득세를 내야합니다.

 

3) 양도세율에 대한 정리

 

 

- 양도세율은 위와 같습니다. 2018년 부동산 대책으로 조정대상지역(서울, 세종, 경기일부, 부산 일부)은 보유기간 관계없이 양도소득세를 50% 내도록 변경되었습니다.

 

4) 양도소득세 계산

 

- 국세청 홈텍스에서 모의계산을 할 수 있습니다.

- 양도소득세 계산은 양도차익-기본공제(250만원)-부동산중개료를 제한 금액에서 해당하는 세율을 곱하면 됩니다. 또한 지방소득세 10%도 붙습니다.

- 예를들어 설명해보겠습니다. 분양권 프리미엄이 5000만원 붙은 상황에서 2년 이내에 팔면 세율이 40%입니다. 5000만원-250만원(기본공제)-50만원(중개료)=4700만원

  -> 양도소득세: 4700만원*40%=1880만원

  -> 지방소득세: 1880만원*10%=188만원

  -> 최종 세금: 2068만원

  -> 수익: 2932만원

 

위와 같음을 예상해볼 수 있습니다. 조정지역이 아니라면 2년 이상 보유하고 매매하는 것이 약간의 절세를 기대할 수 있습니다. 다만 프리미엄이 8800만원 이상이라면 2년 이상 보유하여도 35%의 세금을 내야합니다. 그렇기 때문에 급하게 처분해야하는 상황이라면 이를 고려해서 수익률에 손해를 보더라도 1년 보유후 매매할 수 도 있습니다. 이는 각자 사정에 따라 판단하셔서 결정하시면 될 것 같습니다.

 

5) 다운계약서

 

다운계약서를 작성해서 탈세를 하는 방법도 있습니다만은 만일 분양권을 구매한 사람이 변심하여 신고하면 세금을 내야할뿐만아니라 부당과소신과가산세 40%와 불성실가산세까지 붙어서 내야할 세금보다 더 내야할 경우도 발생하니 주의하셔야 하구요.