1주택자 양도소득세 안내 및 절세 방법

1. 양도소득세에 대한 단상

 

  2016년 백년가약을 맺고 결혼을 하기 위해서 24평의 지어진지 10년이 된 아파트에 신혼집을 마련하였습니다. 그 당시에는 부동산, 재테크 등에 크게 관심도 없었을 뿐더러 잘 알지도 못하였기에 내 나름대로 현재살고 있는 지역에서 저평가 되었다고 판단되는 지역을 선택하였습니다. 물론 재정적인 문제, 당시 저금리로 대출을 해주었던 시기, 그리고 국내 정치의 불안정성 등으로 인해 보수적인 접근을 가지고 매매를 하기로 결정하고 여러 상황에 부합하는 지역을 선택한 거였습니다. 새로 보금자리를 틀게 된 지역은 살기에는 나쁘지는 않았습니다. 지근거리에 상권도 점차 형성되고 있었으며 앞으로 더 안정화 될 것이라 여겨졌고, 주변에 아파트도 새로 지어져서 편의시설이 더 확충될거라는 생각도 들었습니다.

 

인테리어도 직접 참여하여 비용도 아끼고 직접 하는 과정에서 새로운 것을 배우고 알게 되었습니다. 집을 구입한 후 2년여 살아가면서 부동산, 재테크 등에도 관심이 생기고 알아보면서 섣부르게 매매한 것이 아닐까 하는 후회도 생겼습니다. 또한 아기가 태어나게 되면서 더 큰 집, 더 나은 환경의 지역으로 옮기고자 하는 열망도 생겼지요. 집사람과 많은 고민과 상의 끝에 집을 매매하고 전세로 옮길 것을 결정하였습니다.

 

처음 집을 매매할 때에 잘 알지도 못하는 상태에서 첫 거래를 하고 부동산 등기와 같은 일들을 경험해 보았는데 그 당시에는 현재보다는 더 무지한 지라 세금등에 대한 생각 없이 집이 팔리기만 하면 된다는 생각만 있었지요.

 

운좋게도 부동산에 적절한 값으로 내놓은 덕에 내놓은 즉시 집이 팔리게 되었습니다. 처음 구입한 금액보다 500백만원 비싸게 팔게 되었습니다. 물론 인테리어 비용이 600~700백 만원 가량 들었고, 처음 구입할 당시 등기 비용등을 따지면 이익을 본 것은 아닙니다. 오히려 약간의 손해를 봤다고 당시에는 생각하였습니다. 집을 팔기로 계
약을 하고 나중에 알아보니 양도차익에 대한 양도소득세를 내야함을 알게 되었습니다. 집을 구입한지 2년 이후부터 양도소득세율이 낮아지는데 저희는 아깝게도 집을 보유하고 처분하기 전까지의 기간이 1년10개월 가량이었습니다. 가뜩이나 예상(기대)했던 것보다 집값이 오르지 않아서(집값이 오르지 않은 이유는 여러가지가 있는데 여기서는 생략하겠습니다.) 아쉬움이 컷었는데 여기에 세금까지 더 내야하려니 속상했었습니다. 게다가 자금사정도 여의치 않은 상황에서 세금까지 내려니 더욱 속상했지요.

 

양도소득세를 내야함을 알게 된 후 양도소득세에 대해서 알아보기 시작했지요. 양도소득세는 양도차익 500만원에 대해서 세액이 바로 결정되는 것이 아니라는 것을 알고 나서 부담을 덜게 되었습니다. 양도차익에서 인테리어 비용, 부동산 복비, 등기비용, 법무사비용 등을 제한 금액에서 세액이 결정되는 것을 추후 알게 되었습니다. 그래서 결론적으로 양도소득세를 내지 않아도 되게 되었지요. 양도차익 500만원은 위의 비용을 제하고 나면 0원이 되는 많지 않은 금액이니까요. 당시에는 무지해서 걱정아닌 걱정을 하였지만 이렇게 체험하고 나니 많이 알고 잘알아야겠다는 생각이 들었습니다. 제 주변에는 이러한 것을 알려주는 사람도 없고 생각보다 알고 있는 사람도 없었거든요.

 

 

 

2. 1가구 1주택자 양도소득세 관련 내용 정리(2018년 기준)

 

  저와 같은 어려움을 겪지 않게 하고자 2018년 기준으로 1가구 1주택자 양도소득세 관련 내용을 정리해보고자 합니다. 참고하셔서 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 혹시 세제안이 개편된다면 추후 반영해서 수정하도록 하겠습니다.

 

1) 1가구 1주택자 양도소득세 면제 기준

 

- 먼저 1가구 1주택자 양도소득세 면제기준을 정리해볼게요. 1가구가 다른 사람에게 양도하는 양도일을 기준으로(매매계약일이 아님) 1주택을 2년이상 보유하고 있는 경우에 양도가액의 9억원까지 양도소득세에 대해 비과세 혜택을 줍니다. (

 

2) 주의할 사항

 

-첫번째: 본인이 1가구 1주택자 조건에 부합하는지 확실하게 확인하셔야 함. 동일세대 내의 배우자나 모시고 있는 조부모가 주택을 보유하고 있다면 비과세를 못받을 수도 있음.

 

-두번째: 매매가 완료되기전 이사갈 주택을 2주택을 구입하거나 일시적으로 3주택이상이 되는 경우 비과세를 받지 못하므로 주의해야함.

 

-세번째: 공동명의로 인한 경우도 2주택으로 간주되니 혹여 자신이나 배우자에게 다른 주택의 공동명의가 있는지 확인해보아야함.

 

3) 추가사항(자신의 거주지역이 조정대상지역인 경우)

 

- 만일 자신의 거주지역이 조정대상지역인 경우에는 비과세 요건이 추가가 됩니다. 이는 2017년 8.2 부동산대책에 추가된 요건이므로 주의해야합니다.

 

- 조정대상지역: 서울, 과천 등 경기일부지역, 부산 해운대 등 지역, 세종시 그리고 추후 조정지역으로 추가되는 지역

 

- 위 조정대상지역 주택 보유자는 2년 이상의 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받습니다. 즉 주민등록상 주소가 등록되어 2년 이상을 거주해야하는 것입니다.

 

4) 기타사항

 

- 주택의 범위: 단독주택, 다가구주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔(용도가 주거용일 경우), 상가주택(상가와 주택의 면적을 비교하여 주택의 면적이 넓으면 주택으로 판단)

 

- 자신의 주택이 9억을 초과하는 경우: 모든 세법이 그렇든 기준을 초과하는 경우에는 9억까지는 비과세가 되고 초과하는 금액에 대해서만 세금이 부과됩니다.

 

 

3. 비과세 요건에 해당하지 않는 경우 내는 세금

 

- 양도차익에서 기본공제 및 각종 공제를 하고 산출세액을 계산하는 방법이 있지만 저희같은 사람들은 복잡해서 하기 어려울 수 있구요. 국세청 홈텍스에서 손쉽게 양도소득세를 계산할 수 있도록 하고 있습니다.

 

- 국세청 홈텍스에 들어가셔서 (https://www.hometax.go.kr) 우측 상단에 모의계산-양도소득세 자동계산 에서 쉽게 계산하실 수 있습니다. 공제를 최대한 받기 위해서는 인테리어 등 영수증을 잘 보관하고 있으셔야 합니다. 부동산 복비나 취등록세, 법무사 비용 등은 현금영수증이나 카드영수증을 하셨다면 검색이 다 됩니다. 따로 증빙받으실 필요 없습니다. 하지만 인테리어 비용의 경우는 현금영수증이나 영수증처리를 안해놓으셨다면 공제받을 수 없으니 만일 비과세 혜택을 받지 못하는 경우에는 잘 챙겨놓으셔야 합니다.

 

 

 

- 1가구 1주택 9억이상의 주택에 살고 계신분은 장기보유시 보유기간에 따라 아래 퍼센트 만큼 기본공제를 받으실 수 있습니다. 9억원 이상의 주택인 경우 절세를 하기 위해서는 보유기간을 늘리는 방법이 있을 것 같습니다.(장기보유 특별공제) 만일 허위로 다운계약서를 작성하는 경우 세무조사에 적발되면 범칙금도 부과될 수 있고 신고불성실가산세 40%가 중과될 수 있으므로 탈세보다는 다른 절세방안을 고민하는 것이 나을 것 같습니다.

 

 

 

다음번에는 분양권과 관련된 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.